- Czym jest Rekomendacja S?
- Czym jest wskaźnik DSTI i jak wpływa na kredyt?
- Jak banki weryfikują stabilność dochodów w dobie „Gig Economy”?
- Ile wynosi minimalny wkład własny według KNF?
- Rekomendacja S 2026 – co jest w niej zapisane na temat stałej stopy procentowej?
- Maksymalny okres kredytowania według Rekomendacji S
- Zielona hipoteka a poluzowanie rygorów Rekomendacji S
- Warunki kredytowania w oparciu o Rekomendację S
- Wpływ otwartej bankowości (Open Banking) na wskaźnik DSTI
- Najczęściej zadawane pytania
Kluczowe informacje
Rekomendacja S to zbiór wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego dla banków, dotyczących zasad udzielania i zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. Jej celem jest ograniczenie ryzyka nadmiernego zadłużania się klientów oraz zwiększenie stabilności sektora bankowego
Wskaźnik DSTI określa maksymalny procent dochodów netto, jaki może pochłaniać rata kredytu (zazwyczaj do 40-50%).
Według zaleceń KNF banki powinny rekomendować spłatę w ciągu 25 lat, choć maksymalny dopuszczalny okres to 35 lat.
Standardowy wymóg dotyczący wkładu własnego wynosi 20% wartości nieruchomości, z możliwością obniżenia do 10% przy zastosowaniu dodatkowego ubezpieczenia.
Rekomendacja S zakłada obowiązkowe badanie zdolności kredytowej przy założeniu wzrostu stóp procentowych o określoną wartość bazową.
Czym jest Rekomendacja S?
Rekomendacja S to dokument Komisji Nadzoru Finansowego, który określa zasady odpowiedzialnego udzielania i zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. Choć formalnie adresowana jest do banków, w praktyce bezpośrednio wpływa na sytuację każdego kredytobiorcy, kształtując m.in. wymagania dotyczące wkładu własnego, zdolności kredytowej czy okresu spłaty. Jej nadrzędnym celem jest ograniczenie ryzyka nadmiernego zadłużania się klientów oraz wzmocnienie stabilności całego sektora finansowego.
Czym jest wskaźnik DSTI i jak wpływa na kredyt?
Jednym z najważniejszych pojęć wprowadzonych i doprecyzowanych przez KNF jest wskaźnik DSTI (Debt Service to Income). Określa on relację całkowitych kosztów obsługi długu do dochodów netto kredytobiorcy. Zgodnie z aktualnymi zaleceniami, wskaźnik DSTI nie powinien przekraczać określonych progów (zazwyczaj 40-50%), co ma zagwarantować, że po zapłaceniu raty kredytobiorcy pozostaną środki na godne życie i nieprzewidziane wydatki. Dla osób o niższych dochodach limity te są zazwyczaj bardziej restrykcyjne, co bezpośrednio przekłada się na maksymalną kwotę dostępnego kredytu.
Jak banki weryfikują stabilność dochodów w dobie „Gig Economy”?
W ramach aktualizacji Rekomendacji S, banki kładą obecnie ogromny nacisk na jakość dochodu, a nie tylko jego wysokość. Tradycyjne podejście oparte wyłącznie na stażu pracy zostało zastąpione przez bardziej złożone modele scoringowe, które oceniają branżę i perspektywy zawodowe kredytobiorcy.
Dla osób pracujących na umowach cywilnoprawnych lub prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, banki wymagają dłuższego okresu stabilności (często min. 12-24 miesiące). Ważnym elementem jest analiza regularności wpływów na konto. Systemy bankowe automatycznie wykrywają przerwy w dochodach, co może skutkować koniecznością przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia lub wyższego wkładu własnego.
Ile wynosi minimalny wkład własny według KNF?
Podejście do wkładu własnego pozostaje w 2026 roku nadal jednym z najtrwalszych fundamentów polityki KNF. Standardowy wymóg to wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości (wskaźnik LTV na poziomie 80%). Istnieje jednak możliwość uzyskania kredytu z 10-procentowym wkładem, pod warunkiem ubezpieczenia brakującej części (tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego) lub przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia w postaci blokady środków na rachunku. Rekomendacja S kładzie jednak duży nacisk na to, by wkład własny pochodził z oszczędności kredytobiorcy, a nie z innej pożyczki czy kredytu gotówkowego, co jest skrupulatnie weryfikowane przez analityków.
Rekomendacja S 2026 – co jest w niej zapisane na temat stałej stopy procentowej?
W odpowiedzi na zmienność rynkową, KNF w ramach Rekomendacji S promuje oferowanie kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej. W 2026 roku banki mają obowiązek przedstawienia klientowi oferty z oprocentowaniem stałym jako alternatywy dla stopy zmiennej. Co więcej, przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla produktów o zmiennym oprocentowaniu, banki muszą przyjmować bufor bezpieczeństwa (dodatkowy procent do aktualnej stopy), co sprawia, że osoby wybierające stabilne, stałe raty mogą czasem liczyć na nieco wyższą kwotę kredytu ze względu na niższe ryzyko stopy procentowej.
Maksymalny okres kredytowania według Rekomendacji S
Zalecenia KNF jasno określają, że banki powinny rekomendować klientom okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat. Choć prawo dopuszcza kredyty na 35 lat, to przy wyliczaniu zdolności kredytowej bank i tak musi założyć, że dług zostanie spłacony w ciągu ćwierćwiecza. Ma to na celu zapobieganie sytuacjom, w których sztuczne wydłużanie okresu kredytowania pozwala na zaciągnięcie zbyt wysokiego zobowiązania, którego realny koszt po uwzględnieniu odsetek byłby nieproporcjonalnie wysoki.
Zielona hipoteka a poluzowanie rygorów Rekomendacji S
Coraz większe znaczenie w zaleceniach KNF zyskują aspekty ESG, co przekłada się na preferencyjne traktowanie budownictwa energooszczędnego. Banki mogą oferować niższe marże lub nieco bardziej elastyczne podejście do wskaźnika LTV (wkładu własnego), jeśli nieruchomość posiada certyfikat wysokiej efektywności energetycznej. W 2026 roku zakup mieszkania z niskim zapotrzebowaniem na energię staje się dla banku mniejszym ryzykiem zabezpieczenia, co w praktyce oznacza, że klient kupujący „zieloną” nieruchomość może liczyć na szybszą ścieżkę decyzyjną i mniejszą restrykcyjność przy badaniu zdolności kredytowej.
Warunki kredytowania w oparciu o Rekomendację S
| Parametr | Standardowe zalecenie KNF | Dopuszczalne odstępstwo |
|---|---|---|
| Wkład własny | 20% wartości nieruchomości | 10% + ubezpieczenie brakującej kwoty |
| Okres spłaty | do 25 lat (zalecany) | do 35 lat (maksymalny) |
| Wskaźnik DSTI | Do 40% (niższe dochody) | Do 50% (wyższe dochody) |
| Typ oprocentowania | Stałe (promowane) | Zmienne (z wyższym buforem ryzyka) |
Wpływ otwartej bankowości (Open Banking) na wskaźnik DSTI
Nowoczesna technologia pozwala bankom na znacznie głębszą analizę wydatków konsumpcyjnych klienta, co bezpośrednio wpływa na wyliczanie wskaźnika DSTI. Zamiast polegać wyłącznie na oświadczeniach o kosztach utrzymania, banki korzystają z agregacji danych z innych kont kredytobiorcy. Oznacza to, że każda subskrypcja, regularne wydatki na rozrywkę czy nawet częste płatności za zakupy odroczone, są widoczne dla analityka i mają wpływ na ostateczną decyzję w sprawie przyznania kredytu.
W 2026 roku świadome zarządzanie historią transakcyjną na kilka miesięcy przed wnioskiem o kredyt jest równie ważne, co posiadanie wysokich zarobków, ponieważ pozwala na „odchudzenie” kosztów życia i uzyskanie lepszego profilu ryzyka.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Rekomendacja S 2026 dotyczy także kredytów gotówkowych?
Głównym obszarem działania Rekomendacji S są kredyty hipoteczne. W przypadku kredytów gotówkowych strategicznym dokumentem jest Rekomendacja T, choć niektóre zasady dotyczące badania zdolności kredytowej i wskaźnika DSTI są do siebie zbliżone w celu zachowania spójności systemu bankowego.
Czy wskaźnik DSTI jest taki sam w każdym banku?
KNF wyznacza ramy i maksymalne limity, jednak każdy bank posiada własną politykę zarządzania ryzykiem. Oznacza to, że jeden bank może przyjąć DSTI na poziomie 40%, a inny, przy zachowaniu wytycznych KNF, pozwoli na 45%. Dlatego warto porównywać oferty w kilku instytucjach.
Co jeśli nie posiadam 20% wkładu własnego?
Wciąż możliwe jest skorzystanie z opcji 10% wkładu z dodatkowym ubezpieczeniem, o ile bank oferuje taki produkt. Ponadto w 2026 roku nadal funkcjonują programy wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, które w określonych przypadkach pozwalają na obejście restrykcyjnych wymogów gotówkowych.
Czy Rekomendacja S wpływa na osoby już spłacające kredyt?
Rekomendacja S KNF dotyczy przede wszystkim procesu udzielania nowych kredytów oraz aneksowania umów (np. przy przenoszeniu kredytu do innego banku). Dla osób już spłacających kredyt, wytyczne te mają znaczenie w przypadku chęci restrukturyzacji zadłużenia lub zmiany formuły oprocentowania ze zmiennego na stałe.
Jak bufor bezpieczeństwa wpływa na moją zdolność?
Bufor bezpieczeństwa to założenie, że stopy procentowe mogą wzrosnąć (np. o 2,5 punktu procentowego). Bank sprawdza, czy po takim wzroście kredytobiorca nadal będzie w stanie spłacać ratę. Powoduje to, że realna kwota, jaką możemy pożyczyć, jest niższa niż wynikałoby to z prostego przeliczenia obecnych zarobków i aktualnych rat.
Czy Rekomendacja S ogranicza maksymalny wiek kredytobiorcy?
Banki w ramach własnych polityk ryzyka opartych na wytycznych KNF zakładają, że kredyt powinien zostać spłacony przed osiągnięciem wieku emerytalnego (zazwyczaj 67-75 lat).
Czy mogę wziąć kredyt gotówkowy na wkład własny?
Rekomendacja S zabrania bankom akceptowania wkładu własnego pochodzącego z kredytu. Środki te muszą być wolne od obciążeń zwrotnych.
Jak zmiana pracy wpływa na Rekomendację S?
Wytyczne wymagają od banków badania ciągłości dochodów. Zazwyczaj wymagany jest staż min. 3-6 miesięcy u obecnego pracodawcy, aby dochód został uznany za stabilny.
