Refinansowanie kredytu hipotecznego – czy można przenieść kredyt i płacić mniej?

Przeniesienie długu do konkurencji, czyli co kryje się pod trudnym słowem

W branżowym żargonie ta operacja nazywa się refinansowaniem kredytu hipotecznego. Mówiąc najprościej jak to możliwe: to przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku, który spłaca Twoje dotychczasowe zadłużenie, a w zamian daje Ci nową, tańszą umowę. Dla Ciebie zmienia się głównie numer konta, na które co miesiąc wysyłasz przelew (najczęściej wynagrodzenia), oraz, co najważniejsze, wysokość samej raty.

Wielu klientów zastanawia się, czy możliwa jest prostsza ścieżka, czyli refinansowanie kredytu hipotecznego w tym samym banku. Choć brzmi to logicznie, w praktyce instytucje niechętnie obniżają swoje zarobki bez wyraźnego powodu. Możesz oczywiście złożyć wniosek o restrukturyzację lub aneks, grożąc odejściem do konkurencji, ale banki rzadko oferują swoim stałym klientom tak dobre warunki, jakie możesz wywalczyć, decydując się na realne przeniesienie długu na zewnątrz.

Paragrafy po Twojej stronie, czyli legalna broń w walce o niższe raty

Większość z nas podchodzi do umowy kredytowej jak do dożywocia, tymczasem polskie prawo daje Ci do ręki potężne narzędzie, dzięki któremu to Ty dyktujesz warunki. Wszystko kręci się wokół Ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytowymi i agentami. To właśnie ten dokument wprost gwarantuje każdemu kredytobiorcy prawo do wcześniejszej, całkowitej lub częściowej spłaty zobowiązania w dowolnym momencie trwania umowy. Ważnym i zarazem najbardziej opłacalnym dla Twojego portfela przepisem jest ten regulujący kwestię prowizji za wcześniejszą spłatę.

Ustawa jasno precyzuje, że w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, po upływie 36 miesięcy od momentu podpisania umowy, bank traci prawo do pobierania jakichkolwiek opłat za to, że oddajesz mu pieniądze wcześniej. Po trzech latach możesz zmienić bank całkowicie za darmo. Jeśli natomiast decydujesz się na ten krok przed upływem trzech lat, maksymalna kara, jaką stary bank może na Ciebie nałożyć, to 3% spłacanej kwoty (i nie więcej niż odsetki, które bank zarobiłby do końca tych pierwszych trzech lat). Przy kredytach ze stałą stopą bank może pobierać prowizję przez cały okres stałego oprocentowania, ale stawka wciąż nie może przekroczyć kosztów faktycznie poniesionych przez instytucję. W praktyce oznacza to, że prawo ściśle pilnuje, by banki nie łupiły klientów, którzy znaleźli lepszą ofertę na rynku. Przeważnie też w przypadku oprocentowania stałego banki umożliwiają częściową i całkowitą spłatę zobowiązania hipotecznego bez dodatkowych kosztów przez cały okres kredytowania, niezależnie od „zezwolenia”, jakie gwarantuje im w/w ustawa.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny bez zgody obecnego banku?

Twój obecny bank nie może Ci tego zabronić, ani w żaden sposób zablokować Twojej decyzji. Jedyne, co musisz zrobić, to poprosić go o wydanie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia wraz z numerem rachunku do całkowitej spłaty. Instytucja ma obowiązek taki dokument wydać, nawet jeśli wie, że robisz to po to, by odejść z długiem do konkurencji.

Docelowo nowy bank przelewa środki bezpośrednio na konto techniczne starego banku, zamykając poprzedni kredyt hipoteczny. Refinansowanie kredytu wymaga jednak oczywiście ponownej oceny Twojej zdolności kredytowej i wyceny nieruchomości, ponieważ nowy partner biznesowy musi sprawdzić, czy jesteś rzetelnym płatnikiem i czy Twoje mieszkanie lub dom nadal stanowią dobre zabezpieczenie. Procedura wygląda podobnie jak w przypadku ubiegania się o pierwotny kredyt, z tym, że nie występuje tu już strona sprzedająca nieruchomość, oczekująca na środki, a transakcja odbywa się pomiędzy bankami. Lista dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o refinansowanie jest jednak bardzo zbliżona do tej, gdy starasz się o kredyt na zakup lub budowę nieruchomości.

Kiedy warto refinansować kredyt, a kiedy lepiej odpuścić

Zanim rzucisz się w wir kompletowania dokumentów, musisz chwycić za kalkulator. Refinansowanie kredytu ma sens tylko wtedy, gdy różnica w kosztach wyraźnie przewyższa opłaty startowe. Najlepszym momentem na taki ruch jest sytuacja, w której ogólne stopy procentowe spadły lub gdy Twój profil finansowy mocno się poprawił – na przykład zacząłeś zarabiać znacznie więcej, co pozwala Ci negocjować niższy koszt marży.

Ustawa o kredycie hipotecznym pozwala bankom pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę długu (zazwyczaj do 3% wartości kapitału) tylko przez pierwsze 36 miesięcy trwania umowy. Jeśli Twój kredyt jest świeży, ta opłata może zjeść zyski z przeprowadzki. Dodatkowo musisz doliczyć koszty nowego rzeczoznawcy majątkowego, opłaty sądowe za wykreślenie i wpisanie nowej hipoteki do księgi wieczystej oraz ewentualne ubezpieczenia startowe. Jeśli po zsumowaniu tych wydatków nowa, niższa rata przyniesie realne oszczędności w skali kilku lat, zielone światło zapala się automatycznie.

Prosta instrukcja refinansowania kredytu hipotecznego

Jeśli kalkulacja wyszła na plus, czas przejść do działania. Cały proces przypomina staranie się o kredyt po raz pierwszy, ale z kilkoma istotnymi ułatwieniami.

1. Prześwietlenie rynku i kalkulacja kosztów – sprawdź aktualne oferty banków i poproś o symulację raty. Policz koszty dodatkowe: nową wycenę nieruchomości (ok. 400-1000 zł), wpis do księgi wieczystej (200 zł) oraz wykreślenie starej hipoteki (100 zł).
2. Pobranie zaświadczenia ze starego banku – złóż wniosek o wydanie dokumentu o stanie zadłużenia. Musi on zawierać aktualną kwotę do spłaty, numery kont technicznych oraz informację o prowizji za wcześniejszą spłatę.
3. Złożenie wniosku w nowym banku – dostarcz komplet dokumentów dochodowych oraz dokumenty dotyczące nieruchomości (wypis z księgi wieczystej, umowę zakupu). Nowy bank ponownie zbada Twoją zdolność kredytową.
4. Podpisanie umowy i uruchomienie środków – po pozytywnej decyzji podpisujesz nową umowę. Nowy bank przelewa pieniądze bezpośrednio na konto techniczne starego banku, zamykając Twój stary dług.
5. Porządek w księgach wieczystych – odbierz ze starego banku tzw. kwit lub list mazalny (zgodę na wykreślenie hipoteki). Złóż wniosek w sądzie wieczystoksięgowym o usunięcie starego banku i wpisanie nowego wierzyciela na jego miejsce.

Uproszczona lista dokumentów niezbędnych przy refinansowaniu kredyt

Twój portfel, Twoje zasady i szybki sposób na oszczędność przy kredycie hipotecznym

Przeniesienie kredytu do innego banku to nie akt desperacji, ale dojrzała i w pełni naturalna decyzja biznesowa. Rynek finansowy nie znosi próżni, a mechanizm konkurencji działa na Twoją korzyść. Jeśli co miesiąc oddajesz bankowi ciężko zarobione pieniądze, powinieneś robić to na własnych, jak najniższych warunkach. Przejrzenie swoich dokumentów kredytowych raz w roku i zestawienie ich z aktualnymi ofertami zajmuje zaledwie kwadrans, a może uratować od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które zamiast zasilać zyski korporacji, zostaną w Twojej kieszeni.

Najczęściej zadawane pytania

Kilka słów o autorze

Angelika Zaklukiewicz

Redaktorka, Ekspert finansowy

Jako copywriterka jasno tłumaczę zawiłe procedury bankowe i obalam finansowe mity. Chcę, by świat finansów przestał budzić obawy, a moje teksty pomagały w świadomym podejmowaniu decyzji. Po pracy spędzam czas z rodziną, haftuję, maluję i oglądam kino akcji.

Zobacz artykuły tego autora Napisz do redakcji