Wspólny kredyt hipoteczny bez ślubu – czy para bez ślubu może wziąć kredyt?

Zastanawiasz się, czy kredyt hipoteczny dla pary bez ślubu to problem? Banki w Polsce nie wymagają aktu małżeństwa, żeby pożyczyć Wam pieniądze na mieszkanie. Dla analityka finansowego liczycie się Wy, Wasze dochody i to, czy spłacicie zobowiązanie. Jednak sekret tkwi w szczegółach. Choć procedura wygląda podobnie jak u małżeństw, są pewne niuanse – od sposobu liczenia zdolności, po kwestie prawne w razie rozstania. Przeczytajcie, żeby dowiedzieć się, co Was czeka biorąc wspólny kredyt bez ślubu.

Kredyt hipoteczny bez ślubu w oczach banku

Z punktu widzenia prawa bankowego, stan cywilny nie jest przeszkodą. Kredyt na dwie osoby bez ślubu to standardowa procedura. Bank traktuje Was po prostu jako dwóch współkredytobiorców.

Możecie być parą, rodzeństwem, a nawet przyjaciółmi. Istotne jest to, że oboje przystępujecie do długu i oboje solidarnie odpowiadacie za jego spłatę. Banki nie widzą tu żadnych przeciwwskazań. Co więcej, często kredyt partnerski jest łatwiejszy do uzyskania niż w pojedynkę, bo sumują się Wasze dochody, co zwiększa szansę na lepsze warunki.

Zdolność kredytowa pary bez ślubu – na co uważa bank?

Tutaj zaczynają się schody, o których rzadko się mówi. Jeśli pójdziecie do banku i oświadczycie, że mieszkacie pod różnymi adresami, bank może uznać, że prowadzicie dwa oddzielne gospodarstwa domowe.

Co to oznacza dla Waszych finansów? Analityk odejmie od Waszych dochodów podwójne koszty życia (czynsz, jedzenie, media dla dwóch oddzielnych mieszkań). To drastycznie obniża zdolność kredytową. Zazwyczaj jednak, aby wyjść z tej sytuacji obronną ręką, wystarczy zadeklarować wspólne zamieszkanie. Wtedy bank policzy koszty utrzymania dla jednego gospodarstwa (dzielonego na dwie osoby), co wypada znacznie korzystniej.  Pamiętaj jednak, że są od tego wyjątki. Niektóre banki mogą wciąż liczyć koszty dla dwóch gospodarstw niezależnie od Waszej deklaracji, jeśli nie macie ślubu. Dlatego tak ważne jest, aby kredyt hipoteczny dla pary bez ślubu konsultować z ekspertem, który wie, w którym banku aktualnie najkorzystniej policzą zdolność kredytową dla takiej sytuacji.

Jak w praktyce wziąć kredyt hipoteczny dla pary bez ślubu?

Proces wygląda prawie identycznie jak przy kredycie dla singla lub małżeństwa: wybieracie nieruchomość, zbieracie dokumenty dochodowe i nieruchomości, składacie wspólny wniosek, w którym deklarujecie prowadzenie jednego gospodarstwa domowego. Bank prześwietla Wasze dochody, umowy o pracę lub inne źródła przychodu, raty innych kredytów, limity w kartach i oceny w bazach typu BIK – osobno dla każdego, a potem scala to w jedną wspólną zdolność kredytową. Na końcu podpisujecie umowę kredytową oraz akt notarialny, w którym notariusz wpisuje Was jako współwłaścicieli mieszkania z określonymi udziałami i od tego momentu wspólny kredyt bez ślubu staje się Waszą codziennością na najbliższe kilkanaście–kilkadziesiąt lat.

Wkład własny przy kredycie na dwie osoby bez ślubu

Standardowy wkład własny wymagany przez banki to najczęściej 20% wartości nieruchomości, choć część banków pozwala zejść niżej przy dodatkowych zabezpieczeniach, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu. To, kto ile wkłada, nie wynika z przepisów, tylko z umowy między wami, ale warto, by wysokość wkładu każdego z partnerów znajdowała odbicie w ustalonych udziałach we własności. Jeśli jedno z was kupuje swój udział za gotówkę, a drugie finansuje swój udział kredytem, bank będzie liczył wkład własny tylko od tej kredytowanej części – gotówka partnera nie zastąpi wkładu własnego do kredytu drugiej osoby.

Przykład:

Mieszkanie kosztuje 500000 złotych. Kupujecie je w równych udziałach 50/50, ale Twój partner wnosi 100% swojego udziału gotówką, o równowartości 250000 złotych. Ty nie dysponujesz takimi pieniędzmi, dlatego decydujesz się wziąć kredyt na swoją część nieruchomości. Wysokość Twojego wkładu własnego wymaganego przez bank będzie w tej sytuacji liczona od wartości Twojej części nieruchomości, czyli 250000 złotych. Przy założeniu, że bank wymaga 20% wkładu własnego, będziesz musiał wnieść go w wysokości minimum 50000 złotych, a kwota Twojego kredytu wyniesie 200000 złotych.

Dokumenty wymagane przy kredycie hipotecznym dla pary bez ślubu

Lista dokumentów nie różni się znacząco od kredytu dla małżeństwa. 

• Każdy z was musi udokumentować swoje dochody, przedstawić zaświadczenia od pracodawcy lub dokumenty działalności, wyciągi z konta, a także zgody na sprawdzenie w BIK. 
• Dodatkowo potrzebne będą dokumenty dotyczące nieruchomości
  • umowa przedwstępna
  • odpis z księgi wieczystej
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego
  • dokumenty od dewelopera, jeśli to rynek pierwotny
  • oświadczenie o ustalonych udziałach we własności

Już na tym etapie dobrze jest mieć u boku doradcę kredytowego lub notariusza, który podpowie, jak ułożyć zapisy tak, by później nie żałować.

Wspólny kredyt bez małżeństwa a prawo własności

Biorąc wspólny kredyt bez małżeństwa, nie powstaje automatyczna wspólnota majątkowa (jak po ślubie). Nieruchomość nabywacie we wspomnianych wcześniej tak zwanych udziałach. Najczęściej jest to podział 50/50, ale nie musi tak być. Jeśli jedno z Was wnosi znacznie większy wkład własny, możecie ustalić w akcie notarialnym inne proporcje, np. 70/30 czy 60/40. To uczciwe zabezpieczenie interesów obu stron. Dobrą praktyką jest ustalenie udziałów już w umowie przedwstępnej, zwłaszcza jeśli jedno z was wnosi cały lub zdecydowanie większy wkład własny.

Co jeśli jedno z was nie chce kredytu?

Jedno z was kupuje udział za gotówkę, drugie chce zaciągnąć kredyt tylko na „swoją” część? Zdecydowana większość banków stosuje zasadę, że każdy współwłaściciel nieruchomości musi być jednocześnie kredytobiorcą. Dla banku komfortowe jest, gdy każda osoba z księgi wieczystej odpowiada za spłatę zobowiązania. Znalezienie instytucji, która sfinansuje udział jednego partnera, gdy drugi chce być tylko właścicielem bez kredytu, jest trudniejsze, ale możliwe przy dobrze dobranej ofercie i wsparciu specjalisty.

Solidarna odpowiedzialność – co to znaczy w praktyce?

To najmniej romantyczny, ale najważniejszy punkt. Biorąc wspólny kredyt bez ślubu, podpisujecie się pod klauzulą „odpowiedzialności solidarnej”. Banku nie interesuje, kto z Was zarabia więcej, kto został w mieszkaniu po ewentualnym rozstaniu, ani kto obiecał, że będzie płacił. Jeśli jedna osoba przestanie spłacać raty, bank ma prawo żądać całej kwoty od drugiej osoby. Nawet jeśli się wyprowadzisz i przestaniesz mieszkać w kredytowanym mieszkaniu, formalnie nadal odpowiadasz za spłatę kredytu, dopóki bank nie zgodzi się na przejęcie zobowiązania wyłącznie przez drugą osobę albo na inną modyfikację umowy. Dodatkowo, jako współwłaściciele mieszkania w udziałach ułamkowych, przy rozstaniu musicie ustalić, co z tymi udziałami zrobić. W grę wchodzi najczęściej sprzedaż, spłata jednego partnera przez drugiego lub zniesienie współwłasności w sądzie.

Jak zabezpieczyć się przed problemami?

Dobrą praktyką przy kredycie partnerskim jest spisanie osobnej umowy cywilnoprawnej między wami, w której określicie m.in. kto płaci jaką część rat, kto ponosi jakie koszty utrzymania mieszkania i co robicie w razie rozstania. Taka umowa nie wiąże banku, ale ułatwia rozliczenia między wami i może stanowić dowód w razie sporu. Dobrym pomysłem jest też świadome podejście do ubezpieczeń, np. polis na życie lub od utraty pracy dla każdego z Was, żeby w razie problemów nie zostawić partnera sam na sam z całym kredytem. Przy kredycie partnerskim szczególnie opłaca się konsultacja z ekspertem kredytowym i, choć brzmi to poważnie, spotkanie z prawnikiem, który pomoże ułożyć umowę „na gorszą pogodę”.​

Warto też zawczasu przemyśleć scenariusze awaryjne: co jeśli jedno z was straci pracę, poważnie zachoruje lub przestanie płacić swoją część raty – świadomość takich ryzyk zmniejsza późniejsze napięcia.

Kwestie dziedziczenia – o tym musicie pomyśleć

Małżeństwa mają ten komfort, że w razie śmierci jednego z małżonków, drugi dziedziczy z automatu (w pierwszej kolejności). W przypadku kredytu partnerskiego tak to nie działa.

W świetle prawa jesteście dla siebie obcymi ludźmi. Jeśli jednemu z Was coś się stanie, jego udział w mieszkaniu dziedziczy jego rodzina (rodzice, rodzeństwo), a nie partner. Możecie nagle zostać z kredytem do spłacenia i współwłasnością z teściową. Rozwiązaniem jest wizyta u notariusza i spisanie testamentów. To jedyny sposób, by zabezpieczyć się nawzajem. Inaczej sukcesja ma się w sytuacji, kiedy Twój partner bądź partnerka ma dzieci. Wówczas to one stają się ustawowym spadkobiercą po swoim rodzicu.

Kredyt partnerski – plusy tego rozwiązania dla pary bez ślubu

Wspólny kredyt bez małżeństwa ma kilka praktycznych zalet, jeśli patrzysz na liczby, nie na paragrafy. Najczęściej:

• łączna zdolność kredytowa jest wyższa niż w pojedynkę, co pozwala kupić większe lub lepiej położone mieszkanie;
• rozkładacie na dwie osoby zarówno wkład własny, jak i przyszłe raty, co odciąża budżet każdego z was.

Bankom jest to na rękę, bo dochody są z dwóch źródeł, co w teorii zmniejsza ryzyko braku spłaty. Dodatkowo kredyt partnerski można zaciągnąć nie tylko z partnerem życiowym, ale np. z rodzeństwem, rodzicem czy przyjacielem. Ważna jest zdolność do zaciągnięcia zobowiązania, nie status związku.

Wspólny kredyt bez ślubu – kiedy ma sens, a kiedy lepiej poczekać?

Wspólny kredyt na dwie osoby bez ślubu ma największy sens, gdy wasz związek jest stabilny, macie wspólny plan na przyszłość, przejrzyste ustalenia finansowe i akceptujecie, że łączy was dług nawet na 20–30 lat. Jeśli relacja dopiero się tworzy, pojawia się dużo konfliktów albo nie potraficie rozmawiać szczerze o pieniądzach, lepiej przystopować. Kredyt hipoteczny bez ślubu nie rozwiąże problemów, a jedynie je wzmocni. Zanim cokolwiek podpiszecie, policzcie dobrze swoją zdolność kredytową, porównajcie oferty kilku banków oraz omówcie różne ewentualne warianty sytuacyjne, z którymi możecie się zderzyć w czasie całego okresu kredytowania. Lepiej zapobiegać problemom niż musieć je później rozwiązywać, często w kosztowny i wpływający na zdrowie psychiczne sposób.

Najczęściej zadawane pytania

Kilka słów o autorze

Angelika Zaklukiewicz

Redaktorka, Ekspert finansowy

Jako copywriterka jasno tłumaczę zawiłe procedury bankowe i obalam finansowe mity. Chcę, by świat finansów przestał budzić obawy, a moje teksty pomagały w świadomym podejmowaniu decyzji. Po pracy spędzam czas z rodziną, haftuję, maluję i oglądam kino akcji.

Zobacz artykuły tego autora