- Czym jest zabezpieczenie kredytu?
- Rodzaje zabezpieczeń - podział na zabezpieczenia rzeczowe i osobiste
- Hipoteka jako podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego
- Zabezpieczenie kredytu hipotecznego inną nieruchomością
- Dodatkowe i przejściowe formy zabezpieczenia
- Jakie zabezpieczenie kredytu hipotecznego wybrać?
- Najczęściej zadawane pytania
Kluczowe informacje
Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej finansowanej nieruchomości.
Banki wyróżniają dwa główne rodzaje zabezpieczeń: rzeczowe (np. hipoteka, zastaw) oraz osobiste (np. poręczenie, weksel).
Formy zabezpieczenia kredytu reguluje przede wszystkim ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 r. oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r.
Do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej banki często stosują dodatkowe, tymczasowe zabezpieczenie, najczęściej ubezpieczenie pomostowe.
Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego może być też inna nieruchomość niż ta będąca przedmiotem finansowania.
Rodzaj i liczba wymaganych zabezpieczeń zależą od banku, kwoty kredytu oraz wskaźnika LTV (relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości).
Czym jest zabezpieczenie kredytu?
Zabezpieczenie kredytu to prawny mechanizm, który ma zagwarantować bankowi odzyskanie pożyczonych pieniędzy, nawet jeśli kredytobiorca przestanie spłacać raty. Innymi słowy, to swego rodzaju polisa banku na wypadek problemów finansowych klienta. Rodzaj i wartość zabezpieczenia mają realny wpływ na warunki oferty, w tym na wysokość marży, oprocentowania czy wymaganego wkładu własnego.
Obowiązek poinformowania klienta o wymaganych formach zabezpieczenia spoczywa na banku już na wczesnym etapie procedury kredytowej. Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 720), kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi precyzyjne informacje o formach zabezpieczenia jeszcze przed zawarciem umowy, w tym wskazać, czy przedmiot zabezpieczenia może znajdować się w innym państwie członkowskim UE.
Rodzaje zabezpieczeń – podział na zabezpieczenia rzeczowe i osobiste
Formy zabezpieczenia kredytu dzielą się na dwie zasadnicze kategorie, które różnią się przedmiotem odpowiedzialności kredytobiorcy.
Zabezpieczenie rzeczowe obciąża konkretny składnik majątku, na przykład nieruchomość, ruchomość lub prawo majątkowe. W razie braku spłaty bank zaspokaja się bezpośrednio z tego przedmiotu, niezależnie od tego, czy w międzyczasie zmienił on właściciela. Do zabezpieczeń rzeczowych zalicza się przede wszystkim hipotekę, ale też zastaw rejestrowy czy przewłaszczenie na zabezpieczenie.
Zabezpieczenia osobiste opierają się natomiast na odpowiedzialności całym majątkiem osoby trzeciej lub samego kredytobiorcy, a nie na konkretnej rzeczy. Należą do nich m.in. poręczenie cywilne, poręczenie wekslowe czy weksel własny in blanco. W praktyce oznaczają one, że w razie niewypłacalności kredytobiorcy bank może dochodzić spłaty także od poręczyciela.
Banki hipoteczne niemal zawsze łączą oba typy zabezpieczeń. Hipotekę jako podstawowe zabezpieczenie rzeczowe oraz dodatkowe zabezpieczenia osobiste lub ubezpieczeniowe na okres przejściowy, do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Hipoteka jako podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego
Hipoteka to najważniejsza i praktycznie obowiązkowa forma zabezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Oznacza to, że nawet jeśli kredytobiorca sprzeda mieszkanie obciążone hipoteką, prawo banku do zaspokojenia się z tej nieruchomości pozostaje w mocy.
Hipotekę ustanawia się poprzez wpis do działu IV księgi wieczystej nieruchomości, a jej wysokość zwykle przewyższa kwotę udzielonego kredytu, zazwyczaj o 150–200% wartości kapitału, aby objąć zabezpieczeniem również odsetki oraz ewentualne koszty postępowania egzekucyjnego. Wpis hipoteki do księgi wieczystej nie następuje jednak automatycznie w dniu podpisania umowy. Sąd wieczystoksięgowy rozpatruje wniosek zwykle przez kilka tygodni lub miesięcy, dlatego bank do tego czasu stosuje dodatkowe, tymczasowe zabezpieczenie.
Zabezpieczenie kredytu hipotecznego inną nieruchomością
Nie zawsze zabezpieczeniem kredytu musi być ta sama nieruchomość, którą kredytobiorca kupuje lub buduje za pożyczone środki. Banki dopuszczają możliwość ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości niż finansowana. Może to być na przykład mieszkanie, dom lub działka już należące do kredytobiorcy lub do osoby trzeciej, która wyrazi na to zgodę.
Takie rozwiązanie bywa stosowane w kilku sytuacjach: gdy kredytowana nieruchomość jest dopiero w budowie i nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, gdy jej wartość nie w pełni pokrywa kwotę kredytu, albo gdy kredytobiorca chce uniknąć ustanawiania hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem zakupu z innych powodów, na przykład planowanej dalszej sprzedaży. Warunkiem jest oczywiście odpowiednia wartość zabezpieczającej nieruchomości oraz brak istotnych obciążeń, które mogłyby ograniczyć możliwość zaspokojenia się banku w przyszłości.
Dodatkowe i przejściowe formy zabezpieczenia
Zanim hipoteka zostanie prawomocnie wpisana do księgi wieczystej, bank ponosi podwyższone ryzyko. Formalnie kredyt nie jest jeszcze w pełni zabezpieczony rzeczowo. Z tego względu na czas przejściowy banki stosują dodatkowe rozwiązania, do których należą przede wszystkim:
- Ubezpieczenie pomostowe, które podnosi marżę kredytu o określony procent do czasu przedstawienia bankowi odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki. Po jego dostarczeniu marża zwykle wraca do standardowego poziomu.
- Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości, dzięki której w razie zdarzenia losowego (pożaru, zalania, innej szkody) to bank jako pierwszy otrzymuje odszkodowanie w wysokości niespłaconego zadłużenia.
- Cesja praw z polisy na życie kredytobiorcy, stosowana zwłaszcza przy wyższych kwotach kredytu lub starszym wieku kredytobiorcy, zabezpieczająca spłatę zobowiązania na wypadek śmierci lub trwałej niezdolności do pracy.
Zdarza się też, choć znacznie rzadziej, że bank sięga po blokadę środków zgromadzonych na rachunku bankowym lub lokacie kredytobiorcy. Taki mechanizm pojawia się zwykle przy nietypowych transakcjach, gdy wypłata części kredytu jest uzależniona od spełnienia dodatkowego warunku umownego. Do tego czasu wskazana kwota pozostaje zamrożona i niedostępna dla klienta.
Jakie zabezpieczenie kredytu hipotecznego wybrać?
Wybór odpowiednich form zabezpieczenia kredytu hipotecznego ma bezpośredni wpływ na koszt całego zobowiązania. Im silniejsze i pewniejsze zabezpieczenie z punktu widzenia banku, tym niższe ryzyko, a co za tym idzie, zwykle korzystniejsza marża. Hipoteka pozostaje fundamentem tego procesu, ale warto pamiętać, że w okresie przejściowym, do czasu jej wpisu do księgi wieczystej, bank zabezpiecza się dodatkowymi instrumentami, które również wpływają na koszt kredytu w pierwszych miesiącach jego spłaty. Przed podpisaniem umowy należy dokładnie przeanalizować, jakie zabezpieczenia wymaga dany bank, jak długo będą obowiązywać dodatkowe opłaty i czy istnieje możliwość zabezpieczenia kredytu inną nieruchomością, jeśli finansowana nieruchomość nie spełnia wymogów banku.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka jest minimalna kwota zabezpieczenia kredytu hipotecznego?
Nie ma jednej ustawowej minimalnej kwoty zabezpieczenia. Wysokość hipoteki ustala bank indywidualnie, biorąc pod uwagę kwotę kredytu oraz ryzyko niespłacenia odsetek i kosztów dodatkowych. W praktyce hipotekę wpisuje się zwykle na sumę wyższą niż sam kapitał kredytu, najczęściej w przedziale 150–200% jego wartości, aby objąć zabezpieczeniem także odsetki i ewentualne koszty egzekucji.
Czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego można zmienić już po podpisaniu umowy?
Tak, choć wymaga to zgody banku i zwykle wiąże się z dodatkowymi formalnościami, np. aneksem do umowy oraz aktualizacją wpisu w księdze wieczystej. Zmiana zabezpieczenia bywa konieczna np. przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką i przeniesieniu zabezpieczenia na inną nieruchomość, albo przy wcześniejszej spłacie części kredytu i wniosku o zmniejszenie sumy hipoteki.
Czy brak wystarczającego zabezpieczenia oznacza automatyczną odmowę kredytu hipotecznego?
Jeśli wartość nieruchomości nie w pełni pokrywa wnioskowaną kwotę kredytu, bank może zaproponować dodatkowe zabezpieczenie, na przykład hipotekę na innej nieruchomości, wyższe ubezpieczenie pomostowe albo obniżenie kwoty finansowania. Ostateczna decyzja zależy od polityki ryzyka konkretnego banku oraz ogólnej oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy.
