Kluczowe informacje
Aby udzielić kredyt na mieszkanie, w większości przypadków banki wymagają wkładu własnego od klientów.
W niektórych wypadkach jest jednak możliwe wzięcie kredytu bez wkładu własnego, na przykład po skorzystaniu z programu państwowego.
Nawet do otrzymania kredytu na specjalnych warunkach niezbędne jest posiadanie dobrej zdolności kredytowej.
Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?
Kredytowanie mieszkań nie jest prostym biznesem. Przecież banki zgadzają się, aby udostępnić swój kapitał na 30 lat. Jest to ryzykowne, ponieważ nie wiadomo jak będą się kształtować ceny nieruchomości w przyszłości, inflacja czy stopy procentowe. Bank potrzebuje zabezpieczenia kredytu w formie hipoteki w księdze wieczystej. Dla instytucji finansowej najlepiej jest kiedy kwota kredytu jest mniejsza od wartości nieruchomości. Bardzo ważny jest wskaźnik LTV, czyli Loan to Value. Upraszczając jest to relacja kwoty kredytu do wartości rynkowej mieszkania czy domu. Najlepiej dla banku jest kiedy wskaźnik LTV jest jak najniższy. Komisja Nadzoru Finansowego ustaliła tak zwaną Rekomendację S, która ustala bezpieczne poziomy zabezpieczenia. Według niej w momencie udzielenia kredytu wskaźnik LTV nie może przekraczać:
- 80% w przypadku większości kredytów
- 90% – w przypadku ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia
- 70% – dla opcji kredytu “klucz za dług”
Warto na chwilę zastanowić się czym jest kredyt “klucz za dług”. Zgodnie z obecną terminologią jeśli kredytobiorca przeniesie własność nieruchomości na bank (kredytodawcę), to dług zostaje umorzony.
Trzeba pamiętać, że im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe powinno być oprocentowanie kredytu. Wynika to z tego, że bank więcej ryzykuje, co podnosi premię za ryzyko. Instytucja finansowa może zażądać dodatkowego zabezpieczenia w postaci:
- ubezpieczenia
- blokada środków na rachunku bankowym
- przeniesienie środków z III filaru (IKE, IKZE)
Nie może dziwić, że standardem jest to, że kredytobiorcy wolą wpłacić 20% lub więcej wartości nieruchomości w formie wkładu własnego. Dzięki temu istnieje większa szansa na lepsze warunki kredytowe, co obniży łączny koszt obsługi zadłużenia. W perspektywie 30 lat niższa marża banku to duża oszczędność.
Dlaczego dla banku niższy LTV to mniejsze ryzyko? Odpowiedź jest prosta, jeśli bank udzieli niskiego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, to w przypadku przejęcia zadłużenia za długi, bank szybciej odzyska zainwestowane środki poprzez sprzedaż nieruchomości nieco poniżej wartości rynkowej nieruchomości. Należy zauważyć, że banki nie przy wszystkich rodzajach kredytów (link) korzystają z LTV. Tak jest np. w przypadku kredytu gotówkowego (link), który nie potrzebuje zabezpieczenia w formie nieruchomości.
Warto pamiętać, że kredytobiorca może wnieść wkład własny za pomocą innych aktywów niż środki pieniężne. Może być to również np. inna nieruchomość. Jednak jeśli nie masz zgromadzonych środków na wkład własny, ani innego aktywa to nie wszystko stracone. Możesz spróbować skorzystać z oferty Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.
Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny kredyt mieszkaniowy
W ramach tak zwanego Polskiego Ładu od końca maja 2022 roku istnieje możliwość skorzystania z kredytu bez wkładu własnego. Według założeń program ma trwać do końca 2030 roku. Jakie są założenia tej oferty oraz czy łatwo go dostać? O tym dowiesz się z kolejnej części artykułu.
Wejście w życie tej ustawy pozwoliło na objęcie gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego części kredytu hipotecznego, którego komercyjne banki wymagają w ramach wpłaty kapitału własnego. Celem programu Mieszkanie bez Wkładu Własnego jest zwiększanie dostępności kredytów hipotecznych dla potencjalnych kredytobiorców, którzy pragną zakupić swoją własną nieruchomość.
Szczegółowych informacji o wspomnianym rozwiązaniu rządowym dowiesz się ze strony www.gov.pl. Zgodnie z założeniem, program jest kierowany dla osób, które będą w stanie spłacić kredyt hipoteczny (tj. posiadają zdolność kredytową), ale nie mają własnych środków na wkład własny. “Rodzinny Kredyt” pozwala usunąć wspomnianą barierę. Zatem jeśli posiadasz niskie dochody, to musisz skorzystać z innych rządowych programów związanych z polityką mieszkaniową.
Mieszkanie bez wkładu własnego – jakie warunki?
Kredyt bankowy ma swoje uwarunkowania. Jednym z nich jest to, że członkowie gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innego mieszkania. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy składający wniosek mają dwójkę lub więcej dzieci. Jednak tutaj są kolejne ograniczenia, aby spełniać warunki pomocy. Wyglądają one następująco:
- maksymalnie 50 m2 – posiadanie dwójki dzieci
- max. 75 m2 – trójka dzieci
- max 90 m2 – czwórka dzieci
- bez limitu – pięć lub więcej dzieci
Program stara się także zwiększyć dzietność. Jeśli gospodarstwo domowe powiększy się, jest możliwa spłata części pomocy. W przypadku drugiego dziecka pomoc wyniesie 20 tys. zł, z kolei trzecie i kolejne dziecko pozwoli na 60 tys. zł spłaty.
Oczywiście nie jest tak, że kredytobiorca może uzyskać gwarancję w dowolnej wysokości. Zgodnie z programem Bank Gospodarstwa Krajowego może objąć gwarancją część rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego do kwoty 200 tys. zł. Co więcej, gwarancja nie może przekroczyć od 20% do 30% całkowitej wartości kredytu. Minimalny okres na jaki będzie udzielany kredyt wynosi 15 lat. Co więcej, wartość kredytu wyniesie 100% ceny zakupu mieszkania. Dlaczego gwarancja waha się od 20% do 30%? Według ustawy 20% jest zarezerwowane w sytuacji kiedy kredytobiorca chce skorzystać z kredytu o zmiennej stopie procentowej. Jeśli wnioskodawca chce skorzystać z kredytu o stałej stopie procentowej, wtedy gwarancja może wynieść 30% wartości kredytu.
Warto jeszcze pamiętać, że kredytobiorca nie mógł przekazać w formie darowizny nieruchomości mieszkalnej dla członka rodziny w ciągu 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o kredyt mieszkaniowy.
Kolejnym warunkiem jest nieprzekroczenie ustawowego limitu ceny mieszkania. Oczywiście widełki cenowe zmieniają się w każdym kwartale. Ma to na celu dostosowanie pomocy do obecnych warunków rynkowych. Informacje na temat aktualnych limitów najdziesz na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. Przykładowo na I Q 2024 limity w Warszawie zostały ustalone między 11,4 tys. zł a 12,3 tys. zł. Z kolei np. w Lublinie limity wahają się między 8,7 tys. zł a 9,4 tys. zł.
Przed udzieleniem kredytu badana jest zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy. Bank sprawdza możliwości terminowej spłaty zobowiązania przez potencjalnego klienta. Między innymi analizowane są jego miesięczne dochody, posiadane przez niego zobowiązania, a także historia kredytowa. Zasady udzielania kredytu bez wkładu własnego są takie same jak przy kredycie hipotecznym z wkładem własnym. Istotną różnicą jest obowiązek, który nakazuje przedstawić oświadczenia potwierdzające spełnianie warunków poznających na skorzystanie z programu.
Warto pamiętać, że z programu mogą korzystać także pary będące w związku nieformalnym, warunkiem jest wspólne wychowywanie dziecka lub dzieci. W przeciwnym wypadku tylko jeden członek takiego związku może ubiegać się o pomoc jako jednoosobowe gospodarstwo domowe.
Kolejną dobrą informacją jest to, że nawet jeśli korzystałeś wcześniej z Mieszkania dla Młodych, to nadal możesz uczestniczyć w Rodzinnym Kredycie. Warunkiem jest to, że w chwili ubiegania kredytu nie masz prawa własności do mieszkania lub domu jednorodzinnego. Jeśli darowałeś nieruchomość innemu członkowi rodzinny, musisz odczekać od tego momentu 5 lat, aby móc korzystać z programu.
Co ciekawe, z rządowego wsparcia mogą korzystać także obcokrajowcy. Warunkiem jest m.in. prowadzenie gospodarstwa domowego na terenie Polski. Pomoc może dotyczyć zarówno obcokrajowca będącego w związku z obywatelem Polski jak i singlowi.
Zwrot części spłaty rodzinnej
Przy spłacie rodzinnej warto pamiętać o “haczykach”. Może się zdarzyć, że będziesz zmuszony do oddania otrzymanego wsparcia z tytułu urodzonego dziecka. Tak się stanie jeśli:
- zbyłeś prawo własności lokalu
- wynajął mieszkanie lub dom innej osobie
- zmienił sposób użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu w sposób uniemożliwiający zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych
Oczywiście to dotyczy sytuacji kiedy zrobiłeś to w ciągu 5 lat od uzyskania wsparcia. Splata wsparcia jest wyliczona poprzez liczbę pełnych miesięcy pozostałych do okresu zakończenia 5 lat przez liczbę 60. Przykładowo, jeśli zaistniałe zdarzenie wystąpiło 12 miesięcy po otrzymaniu wsparcia (48 miesięcy do zakończenia okresu karencji), to zgodnie ze wzorem dłużnik musi oddać 48/60 pomocy, czyli 80% wartości “spłaty rodzinnej”. Jeśli pomoc wyniosła 20 000 zł, to beneficjent musi oddać 16 000 zł. Niedotrzymanie terminu zwrotu będzie skutkować obowiązkiem zapłaty 7/9 otrzymanego wsparcia, powiększone o odsetki za opóźnienie w spłacie.
Istnieje sytuacja kiedy kredytobiorca będzie musiał oddać całość wsparcie. Będzie to możliwe tylko wtedy, kiedy taka osoba zostanie prawomocnie skazana za przestępstwo, które określa art. 297 § 1 lub 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny. Wspomniany paragraf dotyczy tak zwanego wyłudzenia kredytu.
Jakie banki oferują kredyty bez wkładu własnego?
Nie wszystkie banki chcą oferować ten rodzaj kredytu. Jesli jesteś zainteresowany takim wsparciem możesz popytać się w dziale obsługi klientów banków, lub skorzystać z listy dostępnej na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego. https://www.bgk.pl/osoby-prywatne/mieszkalnictwo/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26582
Czy warto skorzystać ze wsparcia BGK?
Z pewnością zaletą jest brak konieczności wpłacenia wkładu własnego, który jest szczególnie trudny do uzbierania w przypadku młodych ludzi. Zaletą są także programy spłat rodzinnych, może to być szczególnie atrakcyjne w sytuacji, kiedy kredytobiorca i tak planuje nieco większą rodzinę.
Nie można zapomnieć jednak o wadach, a jest ich trochę. Nie jest to program wsparcia osób z małą zdolnością kredytową. W przypadku “Kredytu Rodzinnego” kredytobiorca musi mieć zarobki, które i tak umożliwiają wzięcie kredytu. Kolejną wadą jest to, że ze wsparcia nie mogą skorzystać osoby, które już mają nieruchomość (np. odziedziczyły po rodzicach) lub dokonały darowizny w ciągu mniej niż 5 lat od dnia złożenia wniosku. Następnym słabym punktem są limity transakcyjne, które w największych miastach wymuszają szukania okazji rynkowych, ponieważ ceny rynkowe w najbardziej pożądanych lokalizacjach są znacznie wyższe od limitu BGK.
