Raty malejące czy równe? Sprawdziliśmy, co bardziej się opłaca

Co lepsze: raty równe czy malejące? To dylemat, przed którym staje praktycznie każda osoba rozważająca zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto porównać oba rozwiązania, sprawdzić ich koszty, zasady działania oraz warunki obowiązujące w poszczególnych bankach. W ten sposób znajdziesz opcję najkorzystniejszą dla Twojego budżetu. 

Nie brak aspirujących kredytobiorców, którzy zastanawiają się, co będzie dla nich lepsze: rata równa, czy malejąca? W praktyce jednak nie ma łatwej i jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko bowiem zależy od konkretnej sytuacji i warunków zobowiązania hipotecznego, które Cię interesuje. Ogromną rolę odgrywają tu ponadto aktualne oferty poszczególnych banków, które potrafią się znacznie od siebie różnić. Aby zatem ułatwić Ci podjęcie ostatecznej i opłacalnej decyzji, zebraliśmy wszystkie informacje o różnego rodzaju ratach w jednym miejscu. Zestawiliśmy je ponadto z aktualnymi propozycjami instytucji finansowych i wskazaliśmy, gdzie i w jaki sposób je porównywać, aby wyciągnąć konkretne, pomocne wnioski. 

Czym jest rata kredytu? Czym różni się stała od malejącej?

Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu warto w pierwszej kolejności poznać zasady jego działania. Główną rolę (z perspektywy kredytobiorcy) odgrywają tu raty. Są to regularne, comiesięczne płatności, wysyłane na numer konta wskazany przez bank. Składają się z dwóch części: 

• kapitałowej – składa się na kwotę pożyczoną przez kredytobiorcę od banku; 
• odsetkowej – stanowi wynagrodzenie banku za to, że korzystasz z jego środków. Naliczana jest w oparciu o warunki umowy i wysokość kapitału pozostałego do spłaty. 

Skoro część odsetkowa naliczana jest od tej kapitałowej, to w praktyce spłata tej drugiej obniża koszty zobowiązania. Co jednak istotne, rata może co miesiąc wynosić taką samą kwotę lub regularnie się zmieniać. W zależności od tego parametru wyróżnia się: 

• raty annuitetowe (nazywane powszechnie stałymi lub równymi) – mają taką samą wysokość przez cały okres kredytowania (choć mogą się zmieniać, np. wraz ze zmianą stóp procentowych); 
• raty malejące – z każdą kolejną płatnością ich kwota staje się niższa. 

Wybór rodzaju rat dotyczy najczęściej kredytów hipotecznych, chociaż umożliwiają to także niektóre kredyty gotówkowe. Wysokość raty kredytu przez cały okres kredytowania jest zależna przede wszystkim od stopy referencyjnej, ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Jest to wartość uwzględniana w kosztach zobowiązania. Wraz z jej zwiększaniem, rośnie również suma płatności, a jej zmniejszenie skutkuje niższą ratą. Nie jest to natomiast jedyny aspekt wpływający na comiesięczne płatności kredytobiorców. 

Od czego zależy rata kredytu? 

Na wysokość raty kredytu wpływ ma wiele czynników, wśród których wymienić należy przede wszystkim: 

• wysokość zobowiązania, 
• okres spłaty, 
• oprocentowanie, 
• wysokość stóp procentowych, 
• prowizję banku, 
• opłaty dodatkowe (np. ubezpieczenie). 

Nie bez znaczenia jest w tym przypadku również rodzaj rat. Są one szczególnie istotne w przypadku osób dysponujących ograniczonymi funduszami lub rozważnie zarządzających budżetem. W przypadku: 

• rat stałych – zakładasz z góry jedną kwotę, którą musisz regulować co miesiąc. Na jej wysokość wpływają powyższe zmienne, ale zmiany zachodzą stosunkowo rzadko;
• rat malejących – początkowe raty są zdecydowanie wyższe niż kolejne. Mają też inną strukturę i proporcje kapitału do odsetek niż w przypadku rat stałych. 

Te dwa rozwiązania różnią się ponadto pod względem generowania całkowitego kosztu kredytu, a co za tym idzie – opłacalności dla Twojego budżetu. Odmienne wpływają również na zarządzanie finansami, czemu przyjrzymy się bliżej w dalszej części artykułu. 

Rodzaje rat kredytów

Raty kredytów bywają zróżnicowane i przybierają różne formy. Najczęściej ich podział w przypadku zobowiązań hipotecznych dotyczy struktury i charakteru. Z tego względu wyróżnia się dwie kategorie, które przywołaliśmy już wcześniej: malejące oraz równe (nazywane stałymi lub annuitetowymi). Poniżej scharakteryzowaliśmy oba te rozwiązania, z uwzględnieniem ich najważniejszych cech, szczególnie istotnych z perspektywy przyszłego kredytobiorcy.  

Czym są raty stałe (raty annuitetowe)? 

Raty stałe cieszą się ogromną popularnością wśród Polaków. Ich głównym atutem jest to, że co miesiąc mają taką samą wysokość, przy założeniu braku zmian w stopach procentowych. Dzięki temu sprzyjają organizacji budżetu czy planowaniu wydatków. Nie bez znaczenia jest również to, że na początku są zdecydowanie niższe od rat malejących. To sprawia, że najczęściej są łatwiej dostępne (wymagają niższej zdolności kredytowej) i mniej obciążają domowe finanse. 

Bez wątpienia cechą charakterystyczną rat równych jest zmieniający się udział kapitału i odsetek. W odróżnieniu od rat malejących, w tym przypadku obie części składowe zmieniają się wraz z okresem kredytowania. Część kapitałowa z czasem rośnie, a odsetkowa maleje. W praktyce więc na początku spłacać będziesz niewielką kwotę kapitału i wysokie odsetki. Po pewnym czasie natomiast role się odwrócą i przeważać będzie część kapitałowa. 

Taka struktura rat przekłada się na koszt zobowiązania. Ze względu na powoli spłacany kapitał, zwykle jest on wyższy niż w przypadku rat malejących (zakładając takie same warunki kredytu). Z drugiej strony taka opcja mniej obciąża budżet i pozwala na swobodniejsze zmniejszanie kosztów za pomocą np. nadpłat (kredyt z ratami malejącymi również możesz nadpłacać, ale początkowo bywa to trudne ze względu na wysokie raty).

Czym są raty malejące? 

Raty malejące (jak sama nazwa wskazuje) charakteryzują się przede wszystkim malejącą wysokością kwoty do uregulowania. Wraz z okresem spłaty kredytu ich suma systematycznie się zmniejsza. Przez to bywają nieco kłopotliwe dla osób o ograniczonym budżecie. Na początku bowiem są dość wysokie i mogą istotnie obciążyć finanse domowe. Z czasem jednak stają się coraz przystępniejsze, aż do bardzo niskich kwot. 

Drugim wyróżnikiem rat malejących jest ich stała część kapitałowa. W odróżnieniu od rat zmiennych, przez cały okres spłaty regulujesz w nich dokładnie taką samą część stanowiącą kapitał Twojego zobowiązania. Dlaczego zatem kwota płatności z miesiąca na miesiąc maleje? Odpowiada za to zmniejszająca się część odsetkowa. Koszty naliczane są od coraz mniejszego kapitału, który pozostaje do spłaty. 

Ostatnią, szczególnie istotną kwestią w przypadku rat malejących, jest ich koszt. Z uwagi na intensywną spłatę kapitału, kredyty takie są tańsze w ostatecznym rozrachunku. Generowane odsetki są niższe niż w przypadku rat równych, dzięki czemu zobowiązanie jest atrakcyjniejsze dla domowego budżetu w ogólnym rozliczeniu. 

Raty równe czy malejące? Różnice

Zarówno raty równe, jak i malejące, mają swoich zwolenników oraz przeciwników. Są to produkty na tyle zróżnicowane, że decydują się na nie kredytobiorcy o rozbieżnych możliwościach, potrzebach oraz priorytetach. W poniższej tabeli znajdziesz najważniejsze kwestie, które je od siebie różnią. Na tej podstawie łatwiej będzie Ci ocenić, który wariant będzie wygodniejszy i lepszy w Twojej sytuacji. 

Cecha	Raty równe	Raty malejące
Wysokość raty	Taka sama przez cały okres spłaty	Początkowo wyższe, potem stopniowo maleją
Część kapitałowa	Rośnie z miesiąca na miesiąc	Stała przez cały okres spłaty
Część odsetkowa	Maleje z miesiąca na miesiąc	Maleje z miesiąca na miesiąc
Początkowa wysokość rat	Taka sama przez cały okres spłaty	Wysokie raty początkowe
Potrzebna zdolność kredytowa	Niższa	Wyższa
Koszty kredytu	Wyższe	Niższe
Stałość spłaty	Wyższa (stała kwota i sporadyczne zmiany zależne od zmian stóp procentowych)	Niższa (co miesiąc inna kwota do uregulowania)
Swoboda spłaty	Większa (stała, niska rata ułatwia dokonywanie nadpłat)	Mniejsza na początku (początkowe wysokie raty utrudniają nadpłaty)

Raty stałe czy malejące? Wcześniejsza spłata kredytu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy kredytobiorca może uregulować zobowiązanie przed ostatecznym terminem wskazanym w zawartej umowie kredytowej. Nic nie stoi na przeszkodzie zarówno w regularnym nadpłacaniu zobowiązania, jak i jednorazowej spłacie go w całości. Planowanie wcześniejszej spłaty kredytu natomiast znacząco wpływa na wybór rodzaju rat, które będą bardziej opłacalne. 

Ze względu na wysoką część kapitałową w ratach, dla planu wcześniejszej spłaty kredytu szczególnie polecane są raty malejące. Wynika to z faktu, że dzięki nim w pierwszych latach spłacasz mniej odsetek. Zmniejszasz zatem saldo kredytu, a decydując się na uregulowanie zobowiązania wcześniej, jego łączny koszt jest niższy niż w przypadku rat stałych. Fakt, że mniejsza jest w takim przypadku „oszczędność”, czyli stosunek kwoty zaoszczędzonej do całości przewidywanych kosztów. Nadal jednak pozostaje to bardziej opłacalne dla Twojego budżetu. 

W przypadku rat równych początkowo spłacasz w głównej mierze odsetki. Gdy więc zdecydujesz się na wcześniejsze uregulowanie zobowiązania, nadal pozostanie Ci dużo kapitału do spłaty. W praktyce zatem zaoszczędzisz wysoką kwotę w stosunku do przewidywanych początkowo kosztów, ale nadal pochłonie to więcej Twoich środków. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy naprawdę szybko postanowisz uregulować zobowiązanie, zanim jeszcze spłaconych zostanie zbyt wiele odsetek – w takim przypadku wybór ten również może się opłacić. 

Oczywiście warto podkreślić, że powyższe rozważania są uogólnione i nie zawsze muszą się sprawdzić. Każdy przypadek wygląda inaczej i wymaga indywidualnych wyliczeń. Wiele zależy bowiem zarówno od kwoty kredytu, jak również ewentualnych nadpłat czy czasu, po jakim zdecydujesz się na wcześniejszą spłatę. Każdy z tych elementów może wpłynąć na opłacalność oraz szczegóły rozliczenia końcowego.

Rata równa czy malejąca? Porównanie ofert banków

Banki indywidualnie przygotowują oferty kredytowe dla swoich klientów. We wszystkich znajdziesz co prawda zarówno opcje z ratami stałymi, jak i malejącymi. Różne jednak mogą być ich warunki, a co za tym idzie, również opłacalność. Przeanalizowaliśmy różne opcje, pod uwagę biorąc zobowiązanie o następującej charakterystyce: 

• wartość nieruchomości – 450 tys. zł, 
• kwota kredytu – 400 tys. zł, 
• okres kredytowania –  30 lat.

Niestety niewiele instytucji udostępnia na swojej stronie internetowej kalkulator kredytowy, w którym sprawdzisz różnice między ratami malejącymi i stałymi. Większość ogranicza się wyłącznie do wskazywania różnić między oprocentowaniem stałym i zmiennym. Pomocne wobec tego może okazać się skorzystanie z pomocy doradcy kredytowego. Mimo tego udało nam się znaleźć kilka propozycji, które mogą okazać się dla Ciebie przydatne. 

Santander Bank Polska

Na stronie Santander Bank Polska znajdziesz rozbudowany kalkulator porównujący raty równe oraz malejące, a także rodzaj oprocentowania (zmienne i stałe). Szczegóły oferty znajdziesz w poniższej tabeli. 

	Raty równe, oprocentowanie zmienne	Raty równe, oprocentowanie stałe (5 lat)	Raty malejące, oprocentowanie zmienne	Raty malejące, oprocentowanie stałe (5 lat)
Rata miesięczna	3 404,35 zł	2 893,34 zł	4 324,44 zł	3 727,78 zł
Oprocentowanie	9,64 %	7,85 %	9,64 %	7,85 %
RRSO	10,50 %	9,62 %	10,60 %	9,58 %
Całkowity koszt kredytu	846 824,23 zł	801 351,37 zł	601 189,00 zł	568 322,61 zł

W każdym z tych wariantów pod uwagę weź też prowizję stałą wynoszącą 8000 zł. Najbardziej opłacalne są raty malejące – zarówno te z oprocentowaniem okresowo stałym, jak i zmiennym. 

Credit Agricole

Credit Agricole udostępnia wygodny kalkulator, z którego możesz skorzystać online. Uwzględnia on zarówno rodzaj oprocentowania, jak i typ rat. Dodatkowo możesz wprowadzić do niego dane dotyczące innych rozwiązań zmniejszających comiesięczną płatność, jak np. ubezpieczenie czy konto z przelewem wynagrodzenia. My skupiliśmy się jednak na podstawowej wersji oferty, której podsumowanie znajdziesz poniżej. 

	Raty równe, oprocentowanie zmienne	Raty równe, oprocentowanie stałe (7 lat)	Raty malejące, oprocentowanie zmienne	Raty malejące, oprocentowanie stałe (7 lat)
Rata miesięczna	2999 zł	2 690 zł	3 851 zł	3 478 zł
Oprocentowanie	8,22 proc.	7,10 proc.	8,22 proc.	7,10 %

Niestety Credit Agricole w swoim kalkulatorze nie określa łącznych kosztów zobowiązania w różnych wariantach. Porównując wysokości rat i oprocentowanie w różnych opcjach wywnioskować można natomiast, że najbardziej opłacalne są raty malejące z oprocentowaniem stałym. 

Alior bank

Na stronie internetowej Alior Banku znajdziesz kalkulator bardzo podobny do rozwiązań konkurencji. Możesz określić w nim dodatkowo chęć wzięcia udziału w programie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” lub zdecydować się na zobowiązanie w euro. Poniżej przedstawiamy kalkulację dla standardowej wersji zobowiązania. 

	Raty równe, oprocentowanie zmienne	Raty równe, oprocentowanie stałe	Raty malejące, oprocentowanie zmienne	Raty malejące, oprocentowanie stałe
Rata miesięczna	2 835,30 zł	2 562,57 zł	3790,34 zł	3 436,15 zł
Oprocentowanie	7,64 proc.	6,633 proc.	7,64 proc.	6,633 proc.
RRSO	8,38 proc.	7,92 proc.	8,49 proc.	7,95 proc.
Całkowity koszt kredytu	644 896,01 zł	619 627,48 zł	483 673,4 zł	465 125,95 zł

Również w przypadku kredytu w Alior Bank najkorzystniejszą finansową opcją są raty malejące z oprocentowaniem stałym. Niewiele droższa natomiast jest wersja z oprocentowaniem zmiennym. 

Raty malejące – kalkulator internetowy

Jak zdecydować, co wybrać: raty stałe czy raty malejące? Kalkulator internetowy Smart-Money może pomóc Ci odpowiedzieć na to pytanie i zorientować się, która opcja będzie dla Ciebie korzystniejsza. To bardzo wygodne narzędzie, w którym musisz określić tylko:

• kwotę kredytu, 
• oprocentowanie nominalne, 
• okres kredytowania. 

Na tej podstawie system jest w stanie samodzielnie przedstawić Ci harmonogramy spłaty dla rat równych oraz malejących. Uwzględni przy tym: 

• liczbę rat, 
• część odsetkową raty, 
• część kapitałową raty, 
• wysokość raty, 
• łączną wysokość odsetek, 
• łączny koszt kredytu. 

Oczywiście – podobnie jak w przypadku każdego kalkulatora internetowego – są to dane szacunkowe. Szczegółowe koszty ustali indywidualnie dopiero konkretny bank, na bazie danych, które wprowadzisz we wniosku kredytowym. Mimo to jednak narzędzie to pozwoli Ci zorientować się, która opcja będzie lepsza dla Twojego budżetu i ile dzięki niej będziesz w stanie zaoszczędzić.

Sprawdźmy to na przykładzie. Załóżmy, że interesuje Cię kredyt hipoteczny na następujących warunkach: 

• kwota kredytu – 325 tys. zł, 
• oprocentowanie nominalne – 7,13 proc., 
• okres kredytowania – 30 lat. 

W poniższej tabeli przedstawiliśmy porównanie hipotetycznych kredytów z równą i malejącą ratą, wyliczonych przez kalkulator Smart-Money. 

	Raty równe	Raty malejące
Pierwsza rata	2190,68 zł	2833,82 zł
Część odsetkowa pierwszej raty	1 931.04 zł	1 931.04 zł
Część kapitałowa pierwszej raty	259.64 zł	902.78 zł
Ostatnia rata	2 190.68 zł	908.14 zł
Część odsetkowa ostatniej raty	12.94 zł	5.36 zł
Część kapitałowa ostatniej raty	2 177.74 zł	902.78 zł
Odsetki łącznie	463 645.56 zł	348 553.02 zł
Koszt kredytu	788 645.56 zł	673 553.00 zł

Raty równe, czy malejące? Ta kalkulacja dość jednoznacznie wskazuje na to drugie rozwiązanie. Fakt, że w jego przypadku pierwsza rata jest o ponad 640 zł wyższa. Po czasie jednak comiesięczne zobowiązanie stanie się nawet niższe niż w przypadku rat równych. To przyniesie ulgę Twojemu budżetowi, a ponadto pozwoli zaoszczędzić ponad 115 tys. zł odsetek, przekładając się na zdecydowanie niższy koszt kredytu hipotecznego.

Zalety i wady rat annuitetowych (stałych)

Zalety rat stałych: 

• równa wysokość raty przez cały okres spłaty, 
• łatwiejsze planowanie i zarządzanie budżetem domowym, 
• niskie raty na początku, 
• większa dostępność i niższy próg wejścia, 
• poczucie stabilności, 
• wygodne rozwiązanie w przypadku nieregularnych dochodów, 
• łatwiejsze planowanie przyszłych wydatków, 
• łatwiejsze nadpłaty lub wcześniejsza spłata, 
• duża oszczędność na wcześniejszej spłacie, 
• mniejsze ryzyko problemów ze spłatą. 

Wady rat stałych: 

• wyższy koszt całkowity kredytu (w porównaniu do rat malejących), 
• powolna spłata kapitału (niewielka część kapitałowa w pierwszych ratach), 
• efektywność wcześniejszej spłaty zmniejsza się wraz z upływem czasu, 
• możliwe zmiany wysokości rat w przypadku zmian stóp procentowych.

Zalety i wady rat malejących

Zalety rat stałych: 

• niższy koszt całkowity kredytu, 
• szybsza spłata kapitału (wysoka część kapitałowa), 
• odsetki naliczane od coraz niższego salda, 
• korzystne dla wcześniejszej spłaty (bo szybciej spłacany jest kapitał), 
• łatwe obserwowanie malejących odsetek, 
• po czasie bardzo niskie raty (ułatwiające nadpłaty lub całkowitą spłatę).

Wady rat stałych: 

• początkowo wysokie raty, 
• początkowo trudne nadpłaty, 
• wyższe wymagania kredytowe, 
• mniejsza swoboda zarządzania budżetem domowym i wydatkami.

Raty równe czy malejące – dla kogo są i które wybrać? 

Rata równa czy malejąca? Na tę pierwszą powinny postawić osoby, którym zależy na stabilnych wydatkach i przejrzystym zarządzaniu budżetem. Generuje stałe miesięczne koszty, bez niespodzianek. Dobrze sprawdzi się w przypadku osób o dość niskiej zdolności kredytowej, które nie mogą pozwolić sobie na regulowanie wysokich rat. Ułatwia ponadto nadpłaty oraz wcześniejszą spłatę, nie nadwyrężając przesadnie domowego budżetu. 

Raty malejące sprawdzą się w przypadku osób o dość wysokim kapitale, które mają bardzo dobrą zdolność kredytową. Dzięki nim zobowiązanie w ostatecznym rozrachunku będzie kosztowało Cię mniej, choć musisz zgodzić się na większe obciążenie finansowe na samym jego początku. Wtedy też może być trudno o nadpłaty, po czasie jednak raty się zmniejszą, kapitał zostanie w znacznym stopniu spłacony, a wcześniejsze uregulowanie zaległości przyniesie dodatkowe oszczędności.